【旅館再生:考】 説明書無き建物リニューアル

サンシャイン水族館、ペンギン、アシカなどリニューアルオープン

作ってから戻すにも費用は発生します。

作る前によーーく考えましょう。

そう思わされる 『貸切露天風呂付き客室』 を拝見しました。

(当社サポートの宿ではありません。たまたま拝見しました。)

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恐らくリニューアル時に設計会社さんからちゃんとした説明書(使用手引き)

を頂かなかったのかなーと思ってしまいました。

そちらのお宿さん周辺には露天付客室が溢れており、平日、休前日ともに

地域全体で100%稼働している様子はありません。

簡単に言うと、需要より供給が多すぎる(供給過剰)です。

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供給過剰となると売れずらくなるので、差別化を図るために

サービス商品を追加したりします。

それでも売れないとなると、当然値下がりを起こし価格競争が始まります。

この辺は需要と供給の原理から逃れられない流れですね。

さて、そこでです。

値下がりを起こすと投資回収計画に狂いが生じますね。

例えば、毎月の返済が120万円であれば、それを上回る投資収益を

確保しなければなりません。

当初の計画段階では、

4年計画くらいで、投資回収計画を試算し、

年間稼働率を65%(237日)くらいに設定して、

宿泊単価を23000円で計算というかんじでしょうか。

当然稼働率がアップしたり、宿泊単価が多く取れれば増益します。

それならいいんです。

そうならなかった時どうする? なのです。

満室になるべきと言われる休前日と言われる日は、年間80日ほどです。

それ以外に157日の稼働を確保しなければならないのです。

市場の需給バランスが狂っている状態で平日を半分稼働させるのは

至難の業です。

そこで説明書が必要なのです。

どんな投資にも必ずリスクが隠れています。その隠れリスクを

如何に回避するかが設計者の腕の見せ所でもあるはずです。

必ず当たる! なんていう商品はどこにもありません。

市場の動きによっても商品価値は変化してきます。

最低でも当初1年間の説明書が必要だと思っています。

話は、最初に戻ります。

リニューアルの設計依頼をする前に設計者さんに尋ねてみましょう。

『リスク回避はどう考えている?』

この質問に対して答える姿勢が見えない会社とは付き合わないことです。

このような会社は、リスクが発生した時に再投資を持ちかけてくることがあります。

そして借金の上塗りが連続して、、、、、です。

何度も申し上げますが、投資にはリスクが付いてきます。

リスクの裏に成功があるということも、真実です。

如何に納得感を得て、投資に向かうかです。

よーく考えましょう。

※設計者の中にはリスク回避も考慮に入れながらも、細かく説明しない

人もいらっしゃいます。私のお勧めは利害関係のない方を第三者として

立ち会わせることです。両方の側で好き放題に言ってもらって、総括するのも

良い方法だと思います。

※一番上のサンシャイン水族館は説明書が良くできているようで、

リニューアル後も快調なご様子です。

 

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